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云南省省级住房公积金管理中心个人住房贷款办法
来源:云南省住房和城乡建设厅    2012-09-14 09:38:00   打印页面

第一章 总 则

第一条 为规范省级住房公积金个人住房贷款管理,提高城镇居民的购房能力,根据《中华人民共和国担保法》、国务院《住房公积金管理条例》、中国人民银行《个人住房贷款管理办法》等法律法规和政策规定,结合实际,制定本办法。

第二条 本办法适用于本省省级住房公积金的个人住房贷款、个人住房公积金组合贷款及其管理工作。

本办法所称省级住房公积金个人住房贷款(以下简称个人贷款)是指云南省省级住房公积金管理中心(以下简称省中心)委托商业银行,用住房公积金向购买、建造、翻建、大修自住住房、集资合作建房的住房公积金缴存人发放的专项住房贷款。

本办法所称个人住房公积金组合贷款(以下简称组合贷款),是指以个人贷款和商业银行自营性个人住房贷款组合向缴存人发放的贷款。

第三条 省级住房公积金个人贷款业务和组合贷款业务,由贷款人办理。

本办法所称贷款人是指经省中心批准办理住房公积金贷款业务的商业银行。

第四条 住房公积金贷款办理遵循自愿、公平、诚实、信用原则。

第二章 贷款规则

第五条 借款人申请公积金贷款应当具备以下条件:

(一)贷款用于购买、建造、翻建、大修自住住房,或者集资合作建房;

(二)具有昆明市常住户口或者有效居留身份;

(三)具有稳定收入和完全民事行为能力、偿还贷款本息能力;

(四)开立个人住房公积金账户一年以上,且连续足额缴存住房公积金12个月以上,缴存比例不低于工资总额的5%,工资总额不低于上年全市最低工资标准。

借款人个人住房公积金异地转移的,在转出地缴存住房公积金的时间可与转入地缴存时间合并计算,并出具缴存情况证明。

(五)具有购房协议,且为购房协议约定的产权人或者共有产权人;

(六)同意用本市房产抵押、办理质押或者由担保公司提供保证担保;

(七)购卖首套自住住房的首付款占购房总价款的比例为:90平方米(含90平方米)以下住房不得低于20%; 90平方米以上的不低于30%;购买二手房的首付款比例不得低于30%;但国家政策另有规定的,按照规定执行;

(八)借款人及其配偶、共同借款人无尚未还清的住房公积金贷款;

(九)贷款人规定的其他条件。

本办法所称借款人是指向省中心申请住房公积金贷款的缴存人。

第六条 贷款额度不得超过房屋评估价值或者实际购房款的一定比例(以两者中较低额为准)。个人贷款最高额度按照下列规定确定:

 

第一条 为规范省级住房公积金个人住房贷款管理,提高城镇居民的购房能力,根据《中华人民共和国担保法》、国务院《住房公积金管理条例》、中国人民银行《个人住房贷款管理办法》等法律法规和政策规定,结合实际,制定本办法。

第二条 本办法适用于本省省级住房公积金的个人住房贷款、个人住房公积金组合贷款及其管理工作。

本办法所称省级住房公积金个人住房贷款(以下简称个人贷款)是指云南省省级住房公积金管理中心(以下简称省中心)委托商业银行,用住房公积金向购买、建造、翻建、大修自住住房、集资合作建房的住房公积金缴存人发放的专项住房贷款。

本办法所称个人住房公积金组合贷款(以下简称组合贷款),是指以个人贷款和商业银行自营性个人住房贷款组合向缴存人发放的贷款。

第三条 省级住房公积金个人贷款业务和组合贷款业务,由贷款人办理。

本办法所称贷款人是指经省中心批准办理住房公积金贷款业务的商业银行。

第四条 住房公积金贷款办理遵循自愿、公平、诚实、信用原则。

第二章 贷款规则

第五条 借款人申请公积金贷款应当具备以下条件:

(一)贷款用于购买、建造、翻建、大修自住住房,或者集资合作建房;

(二)具有昆明市常住户口或者有效居留身份;

(三)具有稳定收入和完全民事行为能力、偿还贷款本息能力;

(四)开立个人住房公积金账户一年以上,且连续足额缴存住房公积金12个月以上,缴存比例不低于工资总额的5%,工资总额不低于上年全市最低工资标准。

借款人个人住房公积金异地转移的,在转出地缴存住房公积金的时间可与转入地缴存时间合并计算,并出具缴存情况证明。

(五)具有购房协议,且为购房协议约定的产权人或者共有产权人;

(六)同意用本市房产抵押、办理质押或者由担保公司提供保证担保;

(七)购卖首套自住住房的首付款占购房总价款的比例为:90平方米(含90平方米)以下住房不得低于20%; 90平方米以上的不低于30%;购买二手房的首付款比例不得低于30%;但国家政策另有规定的,按照规定执行;

(八)借款人及其配偶、共同借款人无尚未还清的住房公积金贷款;

(九)贷款人规定的其他条件。

本办法所称借款人是指向省中心申请住房公积金贷款的缴存人。

第六条 贷款额度不得超过房屋评估价值或者实际购房款的一定比例(以两者中较低额为准)。个人贷款最高额度按照下列规定确定:

(一)夫妻双方所在单位都按规定比例正常连续足额缴存住房公积金12个月以上的,最高不得超过60万元。

(二)夫妻一方所在单位按规定比例正常连续足额缴存住房公积金12个月以上的,最高不得超过30万元。

(三)夫妻一方所在单位按规定比例正常连续足额缴存住房公积金12个月以上,其父母或者子女为所购住房的产权共有人、其中有一人以上的单位按规定比例正常连续足额缴存住房公积金12个月以上的,最高不得超过60万元。

(四)单职工所在单位按规定比例正常连续足额缴存住房公积金12个月以上的,最高不得超过30万元。

(五)单职工所在单位按规定比例正常连续足额缴存住房公积金12个月以上,其父母或者子女为所购住房产权共有人、其中有一人以上的单位按规定比例正常连续缴存住房公积金12个月以上的,最高不得超过60万元。

(六)借款人配偶在异地缴存住房公积金的,其贷款资格不可合并计算。

第七条 个人贷款期限最长不得超过30年,且男职工不超过60周岁、女职工不超过55周岁。

按国家规定延长工作年限并正常缴存住房公积金的借款人,可适当放宽年龄限制,但贷款期限不超过30年。

第八条 住房公积金贷款利率,按国家规定的利率执行。国家调整利率的,按调整的利率执行。贷款期限在1年以内的,遇法定利率调整,不分段计息;在1年以上的,遇法定利率调整,于次年1月1日开始,按相应利率档次执行新的利率。

第九条 偿债能力按照下列规定予以确认:

家庭月均偿还贷款能力为:(职工月工资收入、其他月收入+职工所购住房产权共有人月工资收入、其他月收入+职工父母月工资收入、其他月收入)-昆明市人均月生活费×职工家庭供养人数。其中借款人父母工资收入计入其家庭偿还能力时,以60周岁为限;凡纳入还款能力计算的人员,须为借款连带责任保证担保人,且以60周岁为限。

第十条 申请组合贷款除符合个人贷款条件要求外,还应当符合以下要求:

(一)借款人应当为同一缴存人,其购买、建造、翻建、大修的应当为同一套住房;

(二)每一笔组合贷款用同一种担保方式;

(三)有关住房公积金贷款和商业性贷款的其他条件。

住房公积金贷款由省中心审批,商业性贷款由贷款人审批。贷款抵押为同一抵押物,两种贷款的期限必须一致。

第三章 贷款办理

第十一条 省中心负责受理贷款申请、办理初审、复审、和批准手续,逐笔审批,分级负责。

第十二条 借款人申请贷款,应当在省中心的指导下填写住房公积金贷款申请表,并按照要求提交以下资料:

(一)贷款申请表;

(二)身份证明和婚姻状况证明。身份证明包括本人身份证、军官证等身份证件和配偶、共有权人身份证件,以及户口簿、居住证等有效居留证明。婚姻状况证明包括结婚证或者婚姻状况证明等(验证原件);

(三)稳定经济收入证明或者偿债能力证明;

(四)经过备案的购房协议和首付款发票复印件或者经过公证的二手房买卖合同及契税完税凭证复印件(验证原件);

(五)土地、规划、建设等有关部门批准建造、翻修、大修自住住房、集资合作建房批准文件、证明;

(六)抵押或者质押的权属证明;

(七)住房公积金缴存证明;

(八)借款人、共同还款人征信情况报告(连续6个月或者累计10个月有不良信用记录的,不予贷款);

(九)用住房作抵押的,还须提供抵押物估价报告书;保证人同意提供保证担保的书面文件和保证担保人资信证明;

(十)贷款人规定的其他材料。

第十三条 省中心收到贷款申请后应当进行初审,对符合贷款条件的,提出初审意见,收存证明资料;对证明资料有疑义的,要求补充资料,并调查后予以答复;对不符合贷款条件的,应当书面说明原因,退回申请。

第十四条 贷款初审后,复审人进行复审并出具复审意见。符合贷款条件的,提出意见报送批准人;发现疑义的,退回初审人调查核实;复审未通过的,书面说明原因,逐级退回。

第十五条 贷款批准人签署批准意见后,书面通知贷款人办理相关贷款手续。贷款人发现贷款通知内容违反规定的,应当将贷款通知文件退回重审。贷款批准人不批准贷款的,应当逐级退回申请材料,由初审人告知不予贷款的理由。

第十六条 批准贷款的,由贷款人与借款人签订贷款合同和抵押、质押、保证合同,办理抵(质)押登记和公证手续。

签订贷款合同前,贷款人应当告知借款人权利义务、还款方式以及注意事项等。

第十七条 符合贷款发放条件的,省中心应当向贷款人逐笔出具贷款通知书,并将贷款资金逐笔划至贷款人开立的委托贷款基金专户。

借款人购买一手商品房和通过住房二级市场购买自住住房的,贷款人应当按贷款合同约定的时间,用转账方式将资金划转到售房单位或者售房人在银行开立的账户。集资合作建房的,将贷款划转到集资合作建房单位的建房存款账户。用于自建、大修、翻建自住住房的,由贷款人将贷款划转到借款人在贷款人开立的存款账户。

第十八条 贷款审核时限为10个工作日。不能完成贷款审核手续的,经省中心负责人批准,可以延长5个工作日,并告知借款人延长期限的理由。

第十九条 借款人应当按贷款合同约定的方式偿还贷款本息:

(一)贷款期限在1年以内的,到期一次还本付息。

(二)贷款期限在1年以上的,选择等额本息还款或者等额本金还款。计算公式:

1.等额本息还款(即借款人每月以相等的金额还本付息):每月还款额=贷款本金× [月利率×(1+月利率)(还款月数)]/(1+月利率)(还款月数-1)

2.等额本金还款(即借款人每月以相等的金额偿还本金,利息随本金逐月递减):每月还款额=贷款本金/还款月数+(贷款本金?累计已还本金)×月利率

第二十条 借款人按月还款,可选择柜面现金还款或者委托省中心扣还贷款。

委托省中心扣还贷款的,应当与省中心签订协议,由省中心从其个人住房公积金账户扣划贷款本息。不足部分从借款人在贷款人处开立的储蓄存款专户扣收。

办理组合贷款的银行商业性贷款部分,偿还贷款本息时,须由借款人与贷款人签订委托扣还贷款协议,由贷款人按月从借款人开立的储蓄存款专户上扣收。

借款人提前偿还贷款的,应当事先告知贷款人。经贷款人同意后根据协议约定的利率和贷款余额,按实际占用天数计收利息,已计收的利息不作调整。

第四章 贷款担保

第一节 抵押

第二十一条 借款人的房产和其他地上建筑物、有权处分的土地使用权以及省中心和贷款人认可的其他财产,可以作为贷款抵押物。

房屋作为抵押物的,其价值须由房地产评估机构评估,借款人承担评估费用。抵押率不超过评估价值的70%。

第二十二条 签订抵押合同后,贷款人和抵押人应当持《房屋所有权证》到房产所在地房地产登记机关办理抵押登记手续,由贷款人收持《房屋他项权证》。

本办法所称的抵押人,是指为公积金贷款提供住房抵押的借款人或者第三人。

第二节 质押

第二十三条 借款人持有的国库券、国家重点建设债券、金融债券、AAA级企业债券、个人定期储蓄存单等有价证券,可作为质押的质押物。其中个人储蓄存单必须是贷款人系统内的存单。

签订质押合同后,出质人应当将权利凭证交付贷款人。质押合同自权利凭证交付之日起生效。贷款质押率不得超过质押物面值的80% 。

第二十四条 质押期间,出质人对用作质押的有价证券不得以任何理由挂失;因保管不善致使质押权利凭证灭失或者损毁的,贷款人应当承担责任并赔偿损失。

第二十五条 有价证券到期兑现后,借款人可用于提前清偿贷款或者转换为定期储蓄存单继续用于质押,也可以用省中心、贷款人认可的等额债券、存款单调换到期债券,转为质押。

第三节 保证

第二十六条 贷款人以第三人承诺在借款人不能偿还贷款本息时,应当对发放的贷款承担连带责任。

借款人用贷款购买期房的,取得《房屋所有权证》前由售房单位提供阶段性保证担保。保证担保人应当在贷款人处开设保证金账户并与省中心签订阶段性保证担保协议,按贷款总额的10%-30%缴存保证金。取得《房屋所有权证》后交给贷款人办妥抵押手续并将《房屋他项权证》收妥入库后,售房单位保证担保责任方可解除。

本办法所称的保证担保人,是指有能力为借款人提供保证担保并承担连带责任的法人单位或者自然人。

第二十七条 保证担保人与借款人应当以书面的形式订立保证合同。保证担保人为借款人提供的贷款担保为不可单方撤销的全额连带责任保证担保。在保证期内,借款人未按贷款合同约定的期限偿还借款的,由保证担保人向省中心偿还贷款。保证担保人承担保证责任后,依法可向借款人追偿。

保证担保人失去担保资格和能力时,借款人须提供新的保证担保人。经省中心认可后,重新签订保证合同。

国家机关和学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体以及企业法人分支机构、职能部门,依法不得为保证担保人。

第五章 贷前调查与咨询

第二十八条 省中心按照下列规定调查、审批按揭贷款项目:

(一)与开发商接洽;

(二)组织调查;

(三)提出初步意见;

(四)3个工作日内完成审批,下达批复;

(五)与开发商签订《个人住房公积金按揭贷款合作协议书》。

第二十九条 调查人员进行按揭楼盘贷款项目调查的程序:

(一)资料收集。包括收集对拟合作的楼盘审批材料、项目文件等。

(二)楼盘调查。审查核对材料、实地查看,了解有关情况。包括开发企业的基本情况、楼盘基本情况、市场预测、效益和风险分析、楼盘个人住房公积金贷款合作建议。

(三)提出风险控制措施、贷款规模、合作期限、保证金比例等意见并出具调查报告。

调查工作由两名以上调查人员进行。

第三十条 省中心应当通过业务经办网点、电话等形式提供个人住房公积金贷款咨询。提供咨询内容:

(一)借款申请人条件;

(二)贷款额与贷款期限的确定、贷款利率、还款方式及还款额参照表;

(三)与贷款有关的担保等事项;

(四)需提供的资料;

(五)办理程序;

(六)贷款归还及贷款合同变更的方式;

(七)贷款办理机构地址与联系电话等。

受理咨询人员应当实行首问责任制,首问责任人应当一次性告知所办事项的具体要求。

第六章 贷款合同的变更和终止

第三十一条 贷款合同需要变更的,须经双方协商同意,并依法签订变更协议。

借款人死亡、失踪或者丧失民事行为能力时,其财产合法继承人或者监护人继续履行借款人所签订的贷款合同。

第三十二条 借款人按合同规定归还全部贷款本息后,贷款人应当将抵(质)押物权利凭证退还借款人,贷款合同随即终止。

由于不可抗力或者因国家建设需要,将已设定抵押的住房列入拆迁范围的,借款人应当及时通知省中心,用其他房产作为抵押,重新签订抵押合同。

借款人在借款期内出售用贷款所购住房的,需经省中心同意,并按规定办理抵押变更手续后才能出售,收回的售房款,首先用于归还贷款本息。

第七章 债权保护

第三十三条 借款人应当按照贷款合同约定按月归还到期的贷款本息。逾期者,对逾期部份,按中国人民银行有关规定加收罚息。出现下列情况之一者,贷款人有权处分抵(质)押物。

(一)借款人、保证担保人连续六个月不按贷款合同的约定偿还贷款本息或者贷款合同期满,借款人、保证担保人未按合同约定偿还贷款本息的;

(二)借款人未征得贷款人同意,擅自将抵押物出售、交换、赠与和扩建的、擅自将抵押物出租而未书面告知贷款人的;

(三)借款人死亡而无继承人或者受赠人的;

(四)借款人死亡或者丧失民事行为能力而继承人、受赠人、代管人、监护人、保证担保人拒绝履行偿还贷款本息义务的;

(五)其他原因导致借款人无法履行偿还贷款本息责任的。

第三十四条 贷款人依法处置抵(质)押物,所得价款按以下顺序分配:

(一)支付处置抵(质)押物发生的有关费用;

(二)支付处置抵(质)押物应当缴的各种税费;

(三)偿还贷款本息、罚息、赔偿金、违约金等各种款项;

(四)若有余款,由贷款人退还借款人或者合法继承人;

(五)若处置抵(质)押物所收价款低于上述(一)至(三)项之和,贷款人有权依照国家有关法律规定继续追偿。

第三十五条 处置抵押物的金额不足以支付债务、违约金和赔偿金时,抵押权人有权继续向债务人追索不足部分。

行使抵押权或者质押权,应当依照《中华人民共和国担保法》及有关法律、法规、规定执行。

第八章 贷后管理

第三十六条 省中心应当建立贷款资产管理制度,落实部门(岗位)或者委托专业机构对贷款资产进行管理。

个人贷款资产实行分类管理。

贷后检查应当以贷款档案、借款人、抵押(质)物、保证人等为对象,采用实地检查、访谈及信息查询等方式进行。

第三十七条 省中心应当督促贷款受托人,按照《个人住房公积金贷款委托协议》约定催收逾期贷款,逾期贷款的催收覆盖面应当达到100%。

借款人拒绝履行还款义务或者发生合同违约后不予纠正的,应当及时通过法律手段回收贷款本息。

第三十八条 省中心应当建立健全不良贷款风险责任追究制度,对因违法、违规造成的贷款风险或者贷款损失,应当逐笔进行责任认定,并依据不同情节和规定对相关责任人进行处理。

第九章 附则

第三十九条 本办法从2012年1月1日起执行。