近日，昆明某房地产企业员工陈先生向记者反映，该公司酝酿开发的一楼盘正开始内部认购登记，但与以往银行按揭方式不同的是，此次认购要求购房者3个月内付清全部房款，令绝大多数人只能望房兴叹。

    陈先生怀疑此举有规避土地增值税清算之嫌，但据知情人士透露，该房企此举目的在于提高购房门槛，抑制炒房，且昆明房企的内部认购份额有减少趋势。

    涉嫌化解土地增值税

    据陈先生透露，该房企即将开发的楼盘位于二环路以内，预期市场售价5200元/平方米以上，而此次内部认购仅为4500元/平方米。“划算是划算，但就算是买最小60平方米的户型，3个月内几个员工能付得起27万元以上的总房款？”陈先生懊恼之余，并怀疑公司此举有规避土地增值税清算之嫌。

    根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》中对合作开发土地的规定，如果是一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。陈先生认为，公司收取全部房款，有成“合作建房”之名的嫌疑。

    但据接近该房企高层的知情人士张先生表示，此认购方案去年年底就已基本成型，土地增值税清算政策在后，时间逻辑上就不符合推理。此外，“合作建房”的资金方不能是内部员工，因此也不可能达到规避土地增值税的目的。

    内部认购份额趋减

    张先生表示，最大程度杜绝炒房者，才是此举的主要目的，因为在内部认购阶段炒房，损失的是开发商的利润。据了解，该房企因关联组织较多，符合内部认购的人员很多，为了防止大量炒房者涌入，要求一次性付清房款，实际上是提高认购的准入门槛。而门槛的提高，则意味着内部认购份额的变相减少。

    此举当属情理之中。此前昆明个别楼盘开盘时，市面上该楼盘的二手房随即面市，价格与其开盘价相当甚至还低一些，原因在于有人利用低价内部认购的房子炒房。如此，给一贯低开高走的楼盘销售带来的负面影响不可忽视。

    昆明多家房地产项目推广公司均表示，内部认购方式最先是房企解决资金周转短缺的短期举措，2004年以前较为盛行。但2005年以后，随着房地产企业的不断壮大，很多实力开发商都在逐渐缩减内部认购商品房的份额，选择直接开盘面向市场销售期房，更高的市场售价能更好地保证企业的利润。

    本报记者 戴 川（春城晚报）