●个人所得税：（转让收入－房屋原值－转让住房过程中缴纳的税金－合理费用）×20%

        ●未能提供住房原值凭证，按其住房转让全部收入的1%核定征收个人所得税

        ●土地增值税均为1%

    　二手房个税、土地增值税完全攻略

    昆明市地税局5日召开新闻发布会，宣布从今年12月21日起，对个人转让住房的，按政策规定征收个人所得税和土地增值税，并在市区5个房产交易中心及各县区开展一体化征收管理，其征管流程将按“先税后证”的原则，在房管部门颁发产权证之前，地税机关根据纳税人提交的相关涉税资料，进行税款或减免税手续办理，纳税人凭完税凭证或免税凭证，方能到房管部门领取房产证。

    据昆明市地税局副局长谷中介绍，昆明市个人转让住房环节的税（费）种此前已实施的有：契税、营业税、印花税、城建税、教育费附加和云南省地方教育附加。

    　5项措施应对两税征收

    有关方面经过深入调查研究和协调，对“两税”征收将采取五条措施。

    这5条措施中，一是专门制定了《个人转让住房所得征收个人所得税管理办法》和《个人转让房地产土地增值税征收管理办法》，对两个税种征管涉及的问题作了尽可能详细的规范和讲解；二是从昆明市的具体情况出发，从低确定核定征收率。市地税局报经省地税局批准，能够提供原购房价格证明的个税征差额的20%和1%的土地增值税；不能提供证明的个税交纳额为交易总额的1%以及1%的土地增值税，税率为政策规定的最低限；三是大力开展宣传，广泛告知政策及纳税相关事宜，从即日起将有4万册《个人转让住房税收政策指南》放在各房产交易中心；四是为防止交易双方赶末班车造成拥挤现象，将细化措施缓解征收压力，方便群众；五是各基层单位在人员、设备、岗位设置、场地管理等方面加强组织保障，以确保政策衔接和征收工作顺利进行。

    21日前递交手续可免两税

    鉴于昆明主城区现有的几个房地产交易中心场地十分有限，从即日起，除加强工作人员外，还将采取一些过渡措施。如遇交易人员较多，无法当天受理或办理税收征（免）手续的，将采取先接件登记备案，后办理缴税手续或发放号牌的方法。具体而言，从即日起到今年12月20日止，凡地税窗口接件后当天不能办理完毕缴税手续的，采取先接件登记备案后办理缴税手续的办法处理。登记备案后的办理时间可延至2007年2月28日。

    据悉，对本次“两税”征收细则尚不明白的，市地税局提醒市民可到产权交易中心办税窗口或向当地地方税务机关具体咨询。昆明市地方税务局提供的咨询电话为：办公室0871-4117116；税政一处0871-4117159；税政二处0871-4117161；税政三处0871-4117163。

　　7种情况免土地增值税

    在个人所得税和土地增值税征收当中，哪些情况可按政策申请减免，哪些情况属于合理避税，哪些情况属于个人隐瞒、虚报房地产成交价格？5日，针对老百姓非常关

    心的细节问题，昆明市地税局有关负责人一一详细解答。

    自用5年后转让免个税

    都市时报：个人转让住房可享受哪些个人所得税优惠政策？

    有关负责人：一是对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税；第二，对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购买住房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金。

    具体缴纳额度这样计算：纳税人重新购房的金额大于原住房销售额的，全部退还已缴纳的个人所得税纳税保证金；纳税人重新购房金额小于原住房销售额的，按新购房金额占原住房销售额的比例部分退还纳税保证金。

    个人出售现房后1年内未重新购房的，所缴纳的纳税保证金全部作为个人所得税缴入国库。另外，纳税人享受退还个人所得税纳税保证金优惠政策的，其一年内仅限一次，且只能为一套住房。（上述一年是指自纳税人缴纳个人所得税纳税保证金后，取得税务代保管资金专业收据之日起满一年。）

　　7种情况免土地增值税

    都市时报：在交易过程中哪些情况可减免土地增值税？

    有关负责人：主要有七种情形，（一）个人将房屋产权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，免征土地增值税。（二）通过法定继承方式转让房屋产权的，免征土地增值税。（三）自1999年8月1日起，对居民个人拥有的普通住宅，在转让时暂免征收土地增值税。（四）对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可免征土地增值税。（五）纳税人转让原自有住房，凡居住满5年或5年以上的，经向税务机关申报核准，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税；居住未满3年的，按规定征收土地增值税。（六）个人拥有的房地产因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用、收回的，免征土地增值税。（七）因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由个人自行转让原房地产而取得收入的，免征土地增值税。

    堵住虚假赠与逃税

    都市时报：每逢一项税征收之前，市场上往往会滋生一些不正常的现象，包括通过虚假赠与的方式逃税，有没有什么办法加强管理？

    有关负责人：我们将严格执行国税总局下发的《国家税务总局关于加强房地产市场个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》要求。纳税人在办理无偿赠与减免税手续时，必须提供相关证明材料，填报《个人无偿赠与不动产登记表》并作出无偿赠与声明，税务机关审核通过后方可办理无偿赠与减免税手续。为防止房屋买卖双方利用假赠与行为，偷逃赠与环节和将受赠房屋对外销售环节的营业税，将无偿赠与行为区分为一般赠与行为（包括继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与）和其他无偿赠与行为两类，前者购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定交易时间，后者则以取得产权证或完税证明为界。对于个人无偿赠与不动产行为，税务机关对受赠人将全额征收契税、印花税，并加盖“个人无偿赠与”印章。

    为了强化税收征管政策的连续性，当受赠人再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。

    同时，昆明还将借鉴其他城市的先进经验，一是通过政府认可的、诚信的房屋中介机构对个人交易情况进行把关，二是向社会广泛进行税法宣传。

    攻略:如何办（免）税？

    卖房人申报纳税应提供的资料包括：纳税申报表；房屋产权人的居民身份证原件和复印件；所售房屋的产权证及契税完税证的原件和复印件；销售该房屋时与购买方签订的购销合同或其他具有房屋权属转移合同性质的凭证原件和复印件；原购买（建造）房屋时取得的由地税机关监制的销售不动产发票或合法有效凭证的原件和复印件；地税机关指定需报送的其他资料或证件。

    卖房人申请减免税应提供的资料包括：减免税审批表；房屋产权人的居民身份证原件和复印件；所售房屋的产权证及契税完税证的原件和复印件；销售该房屋时与购买方签订的购销合同或其他具有房屋权属转移合同性质的凭证原件和复印件；原购买（建造）房屋时取得的由地税机关监制的销售不动产发票或合法有效凭证的原件和复印件；地税机关指定需报送的其他资料或证明文件。

相关链接:买卖二手房要缴多少税？

    ①印花税——个人购买商品房，买卖双方应缴纳印花税，税率为0.05%。

    ②营业税——从2006年6月1日起，个人购买不足5年的住房对外销售的，按售房收入全额缴纳营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额缴纳营业税，税率为5%。

    ③个人所得税——（转让收入－房屋原值－转让住房过程中缴纳的税金－合理费用）×20%；未能提供住房原值凭证，不能准确计算住房原值和应纳税额，按其住房转让全部收入的1%核定征收个人所得税。

    ④土地增值税——凡能够提供评估价格或购房发票的，按四级超率累进税率计征土地增值税；如纳税人不能提供评估价格或购房发票的，按住房转让全部收入的1%征收土地增值税。

    ⑤契税——个人购买商品住房以购房价格为计税依据缴纳契税，税率为3%。对于个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。昆明普通住宅标准：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在144平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.4倍以下，符合这3个条件的住房为昆明普通住房。

    ⑥城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加——计税金额为营业税的实际缴纳税额，税率分别为：7%（5%）、3%、1%。

    卖家不急等着转嫁 准备租房准备租房

    年终岁末，正在焦急等待的二手房市场随着个人所得税、土地增值税的一纸“征收令”而引发巨大波澜。昆明二手房市场将何去何从，二手房价格

    会否引发狂飙，投机炒房者能否现形？记者就此采访了部分二手房交易中介商。

    观点1:二手房价格上扬

    “回头来看，2006年的房地产市场可谓‘一波三折’，宏观调控政策紧锣密鼓地出台，二手房税收政策步步紧跟。营业税从2年内转手调整到5年，个人所得税以及土地增值税的即将征收等，都在一定程度上增加了交易成本。”荣城房产副总经理黄顺预言，两税同征引发二手房价格上扬是必然趋势。卖方会把多出来的税费加入交易成本，甚至也不乏有卖家直接提出税费由买家承担，这样将直接导致二手房交易价格的提高。

    “根据我们进行的市场摸底，今年上半年营业税征管细则的出台，昆明房价就上涨了2到3个百分点，本月征收两个税种将把昆明二手房价抬高不少。”同时，裕兴房产业务部马经理也印证了这一观点。

    从古德地产收集的房源信息中可以发现，二环路以内的二手房价格每平方2500——3000元，二环路以外在均价为每平方2300——2800元。一环路内的二手房价格每平方米甚至可达到4500元以上，而且多数是2001年前后建盖的房子。

　　观点2:房源转向租赁市场

    部分中介认为政策调整后，二手房价格上扬后，买家承受不起，交易量萎缩，将直接导致二手房潜在购房者转向新房以及租赁市场。“征税后，二手房交易量萎缩是难以避免的”，古德地产信息部经理朱勇祥认为个税的征收对租赁市场应该说是一大利好。原本打算出售的房源转向租赁市场，可租房源增加，租房市场更趋活跃。

    朱勇祥还透露了一种反常的现象。自上周以来，古德地产的二手房成交量反而减少了，与之前相比大概减少了20%左右。主要是因为部分业主和客户会在征税前持观望态度，短期内出现了业主由售转租的“惜售”行为和二手房交易中“税费转嫁”现象，因此二手房的交易量出现了短暂的下滑。不过，房屋租赁反倒火爆起来，仅上周就比平时租房量增加了25%左右，但租金没有上涨。

　　观点3:“炒房团”难觅踪迹

    业内人士分析认为，个人所得税和土地增值税的征收，目的在于遏止投机“炒房团”，防止囤积房源、倒买倒卖的现象，因为短期交易的成本将大幅增加。

    裕兴房产的马经理说，昆明房地产市场在西部地区处于中等水平，交易偏于理性，无论是商品房，还是二手房，其房价涨幅在西部省会都是比较低的，属于建材、地段和土地价格上涨诱发的刚性价格。这给类似温州“炒房团”留下的利润空间并不多。据他了解，昆明大部分二手房主属二次置业，“往往是以旧换新”，而所谓的“炒房团”其实早已难觅踪迹了。

    瞒报房价不受保护

    5日下午2点半左右，记者在昆明市房产交易中心看到，前来交易的人虽然不像7月底那样摩肩接踵，但相比平时也热闹了许多。一位姓刘的女士告诉记者，听说最近一段时间将要征收个人所得税和土地增值税，因此特地赶在强制征收之前过来办手续。

　　公证处：交易高峰被分流

    昆明市公证处副主任王海宁介绍，几天前就有媒体发布消息即将征收个税，所以最近交易量明显地增多了，“从11月26日到昨天，不到10天时间里，涉房公证就有538件，相当于整个10月份房屋公证总数的2/3。”

    此外，记者从现场还听到一些热门词：“一口价”和“净收”等名词最近普遍出现在二手房交易过程中，也就是说卖方变相将手续费、税费转嫁到买方头上，这样容易导致双方故意低报房价，以降低税费。公证人员专门提醒，故意瞒报或低报房价将不受法律保护，而且今后容易出现纠纷。

    对于即将来临的交易高峰，公证处也有相应的措施，“在正式文件下发以前，几乎每个月底都会有下月1日将征收个税的传闻，造成了好几次交易小高峰，已经分流掉一部分赶搭‘末班车’的交易者。另外，经历过营业税开征前的‘地震’后，公证处已经有相应的应急措施。”

    最后，王海宁表示，目前公证处的负荷量为每天不超过200起，到时交易的人增多，超过最大负荷量时，不排除与税务部门联动，采取先盖章后延期办理手续的措施予以应对。

    卖方：税费转嫁给买方

    在西坝某房产中介，记者见到正在着急卖房子的汪先生。汪先生目前正准备出售一套西坝路附近3室2厅约70平米的房产，希望赶在个税征收之前把房产出手，但是现在还没有找到合适买家，“我的要求是‘净收’23.5万，所以如果要上个税和土地增值税，这笔钱最终还是要买方出。”

    据这家中介的工作人员介绍，早有传闻要征个税和土地增值税，不少卖方都已经提高了房价，例如天阳花园一套56万的房子，屋主已经打电话过来涨到57万，“大部分的房主都把房价提高了，他们都不愿承担这部分税费，要转嫁到买方头上去。房价肯定会随之水涨船高，比如我昨天出手的一套1980年代的砖混房屋，42平米‘净收’13万，包括营业税在内所有的费用都是买方承担的。”

    纳税解析

    李先生于2006年12月将自己购于2003年5月的一套住房（普通住宅）出售，售价为25万元，由于保管不善不能提供出原购房时的相关原始凭证。李先生转让这套商品房应缴纳哪些税？应缴多少？

    解析：李先生转让的这套住房属于普通住宅，在转让时暂免征收土地增值税。由于其居住时间为三年零七个月，因此其转让时应缴纳营业税、城市维扩建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税和个人所得税。由于其不能提供出完整的成本费用凭证，因此个人所得税按照1％核定征收。

　　应缴纳的税额为：

    营业税：25万×5％=1.25万(元)

    城建税：1.25万× 7％=875(元)

    教育费附加：1.25万× 3％=375(元)

    地方教育附加：1.25万×1％=125(元)

    印花税：25万×0．05％=125(元)

    个人所得税：25万×1％=2500(元)

    刘女士于2001年1月购买了一套面积为212平方米的住房（非普通住宅），购入价为48万元。2006年12月刘女士将该套住房以63万元的价格出售，此房为刘女士的唯一生活用房。刘女士转让这套商品房应缴纳哪些税？应缴多少？

    解析：刘女士这套住房自用达五年以上，且为家庭唯一生活用房，因此可免征土地增值税和个人所得税，缴纳印花税。因其属于非普通住宅应按差额征收营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。（记者 许建龙 记者 杨抒燕 向星权）（完）

    应缴纳的税额为：

    营业税：(63万—48万)×5％=7500(元)

    城建税：7500×7％=525(元)

    教育费附加：7500×3％=225(元)

    地方教育附加：7500×1％=75(元)

    印花税：63万×0．05％=315(元)