【问题】张先生咨询：我是外地一家装修公司的负责人，由于发展需要，我们来到北京开展业务。2002年6月，我公司租赁甲单位的房子一间作仓库用，租期两年。去年底，甲单位在未通知我公司的情况下，将那处房子卖给乙单位。今年1月，乙单位鉴于我们是一家外地公司，就对我们说，根据相关规定，我公司和甲单位所签的租赁合同没有到当地房管部门备案，因而无效，要求收回房子。请问：1、我公司与甲公司所签的租赁合同是否有效？2、乙公司是否有权收回房子？

【解答】1、根据1995年4月28日建设部令第四十二号《城市房屋租赁管理办法》第十三条“房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案。”以及第十四条“房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持本办法第十五条规定的文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。”的规定，似乎乙公司的说法有道理，但实际情况并非如此。
根据1999年3月15日第九届全国人民代表大会第二次会议通过的《合同法》有关订立原则，并未有房屋租赁合同须向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案的相关规定。由于法律的效力高于法规和规章，因为建设部的文件属于部门规章，所以在两者之间出现不一致时，要依据法律的规定而不是依据规章。只要房屋租赁合同符合《合同法》规定的订立原则，是双方的真实意思表示，该租赁合同即合法有效，而并非需要登记备案。另外，房屋租赁的备案，是便于行政机关管理的需要，不是租赁合同的生效要件。所以，合同未备案不会导致张先生的公司与甲公司签订的房屋租赁合同无效。
    2、《城市房屋租赁管理办法》第十一条规定：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。”另外，《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”所以，乙公司的购买致使房屋所有权转移的行为不影响张先生的公司与甲公司之间所签订的房屋租赁合同的效力，乙公司应当继续履行原租赁合同的规定，而无权要求收回张先生的公司租赁的房屋。
    需要提醒张先生的是，《劳动法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”甲公司在未通知张先生的公司的情况下，将房屋卖给乙公司，该行为是无效的。张先生的公司可以提起诉讼，请求人民法院撤销该买卖行为。
在此案当中，不能因为张先生的公司是家外地公司，就受到不公正的待遇，在法律上，外地公司和本地公司受到同等的保护，当其合法权益受到侵害时，应当拿起法律的武器维护自身利益。 他们饱含深情的说：“感谢法律援助，你们的辛勤工作使我们老百姓受到的伤害得到补偿，同时我们也感受到了党的关怀和温暖，我们一辈子都忘不了你们对我们全家的恩情！”